L’IA en agence immobilière : annonces, photos et comptes rendus de visite

En agence immobilière, l’IA est utile pour trois tâches : écrire le texte d’une annonce à partir de la fiche du bien, répondre aux demandes qui arrivent par dizaines, et mettre au propre le compte rendu d’une visite pour le vendeur. Elle ne connaît ni le DPE du logement, ni vos honoraires, ni l’état réel de la cuisine. Les mentions obligatoires viennent de votre dossier : prix honoraires inclus et exclus, part des honoraires à la charge de l’acquéreur, classes énergie et climat, mention Géorisques. Pour les photos, un home staging virtuel peut se faire s’il est signalé ; effacer un défaut ou agrandir une pièce trompe l’acheteur.

Exemple fictif : une annonce de T3

Exemple fictif. Une agence de trois négociateurs rentre un mandat sur un T3 de 64 m² au deuxième étage d’une copropriété, classé D, avec une cuisine à refaire. Le négociateur a pris ses notes pendant l’estimation, des photos, et il a le DPE. Il veut une annonce prête pour les portails le soir même. C’est le cas type où l’assistant fait gagner du temps, à condition de séparer deux choses : le texte descriptif, que l’outil peut proposer, et le bloc des mentions légales, qui vient du logiciel de transaction.

Rédiger l’annonce : la méthode

1. Partir de la fiche, pas de la mémoire de l’outil. Copiez les caractéristiques vérifiées : surface, pièces, étage, ascenseur, chauffage, exposition, travaux à prévoir. Rien d’autre.
2. Interdire l’invention. Demandez explicitement que l’outil n’ajoute aucune caractéristique et signale ce qui manque.
3. Garder les mentions à part. Le bloc prix, honoraires, DPE et risques est généré par votre logiciel ou rempli à la main, jamais réécrit par l’assistant.
4. Relire contre la fiche. Chaque adjectif doit correspondre à quelque chose de vérifié.

Voici la fiche d’un appartement à vendre (ci-dessous).
Rédige le texte descriptif d’une annonce de 900 caractères environ.
N’ajoute aucune caractéristique absente de la fiche.
N’écris ni prix, ni honoraires, ni DPE, ni surface : je les ajoute.
Mentionne la cuisine à refaire, sans l’enjoliver.
À la fin, liste les informations qui manquent pour une bonne annonce.

Les modèles de langage ont tendance à ajouter « lumineux », « calme », « proche de toutes commodités » ou « sans vis-à-vis » parce que ces mots reviennent dans les annonces qu’ils ont lues. Supprimez ce que vous n’avez pas constaté. Une annonce trop belle fait venir des visiteurs déçus et peut constituer une pratique commerciale trompeuse.

Les mentions qui ne passent pas par l’IA

L’article 6-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 impose que toute publicité d’un professionnel mentionne le montant TTC de ses honoraires, quel que soit le support. L’arrêté du 10 janvier 2017 précise le contenu des annonces. Pour une vente, il demande (article 3) :

• le prix du bien, honoraires inclus et exclus quand l’acquéreur les paie, le prix honoraires inclus en caractères plus grands ;
• la partie qui paie les honoraires ;
• le montant TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur, en pourcentage du prix hors honoraires, précédé de la mention « Honoraires : ».

Service-public.gouv.fr ajoute les autres informations attendues dans une annonce de vente :

• les classes énergie et climat du DPE, lisibles et en couleur, et le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie avec l’année de référence des prix ;
• la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour un logement classé F ou G ;
• la phrase « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques », avec l’adresse georisques.gouv.fr ;
• pour un bien en copropriété : le statut de copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel des charges et une éventuelle procédure en cours ;
• pour l’agence : son numéro SIREN et son inscription au guichet unique des formalités des entreprises.

Pour une location, l’article 4 de l’arrêté demande notamment le loyer mensuel et les charges récupérables, le dépôt de garantie, le caractère meublé, les honoraires TTC à la charge du locataire, la commune et la surface habitable, et les mentions propres aux zones d’encadrement des loyers.

Ces mentions se recopient depuis le dossier. Un assistant qui les « reformule » peut arrondir un pourcentage, se tromper de classe ou oublier l’année de référence. Gardez-les dans un gabarit fixe.

Si votre logiciel de transaction ne génère pas ce bloc, préparez un modèle par type de bien (appartement en copropriété, maison, location vide, location meublée) avec des cases à remplir. Le négociateur remplit les cases depuis le dossier, colle le texte descriptif au-dessus, et relit l’ensemble une dernière fois avant la diffusion sur les portails.

Photos retouchées et home staging virtuel

Un député a interrogé le gouvernement sur l’usage de l’IA pour embellir les photos d’annonces (question écrite n° 13930). La réponse, publiée au Journal officiel le 14 juillet 2026, rappelle que le code de la consommation sanctionne déjà le défaut d’information et les pratiques commerciales trompeuses (articles L121-2 et L132-2) quand un embellissement modifie la perception d’informations importantes sur le bien et change la décision de l’acheteur. Elle ajoute que le règlement européen sur l’IA impose aux utilisateurs professionnels de systèmes d’IA, à compter du 2 août 2026, de signaler par un marquage visible les images manipulées qui constituent un hypertrucage, et, pour les systèmes déjà sur le marché à cette date, à compter du 2 décembre 2026.

En pratique, pour l’agence :

• indiquez sur chaque image meublée virtuellement « Photo virtuellement meublée » ou une mention équivalente, sur l’image elle-même ;
• publiez la photo réelle de la même pièce à côté ;
• gardez les corrections techniques (lumière, redressement des verticales) ;
• n’effacez jamais une fissure, une tache d’humidité, un vis-à-vis ou une ligne électrique, et ne modifiez ni les volumes ni l’extérieur.

Les visuels fournis par le vendeur ou par un prestataire passent par la même vérification : c’est l’agence qui publie l’annonce.

Répondre aux demandes

Les questions qui arrivent par les portails se ressemblent : le bien est-il toujours disponible, peut-on visiter samedi, les charges, la taxe foncière, le stationnement. Écrivez une fois, avec l’aide de l’outil, une réponse type par question, relue par l’agence, et gardez-les dans votre logiciel. Les réponses qui portent un chiffre sont complétées à la main depuis le dossier. La méthode de la bibliothèque de réponses est détaillée dans le guide sur les réponses types au service client.

Pour la location, ne laissez pas un outil trier les dossiers de candidats. La réponse du gouvernement citée plus haut signale le risque de discrimination si une sélection automatisée s’appuie sur l’un des critères interdits par la loi, comme l’âge, l’origine ou la situation de famille.

Le compte rendu de visite

Après une visite, dictez vos notes dans le téléphone : ce que les visiteurs ont regardé, leurs questions, leurs objections, la suite qu’ils annoncent. L’outil en fait un compte rendu propre pour le vendeur, en séparant les faits (« ont demandé le montant des charges ») des impressions (« semblent hésiter sur la cuisine »).

Voici mes notes de visite (ci-dessous).
Rédige un compte rendu pour le vendeur, en quatre parties :
ce que les visiteurs ont vu, leurs questions, leurs objections, la suite annoncée.
Sépare les faits de mes impressions, et dis-le.
N’invente aucune intention d’achat.

Le vendeur lit ce compte rendu de près : une phrase trop optimiste crée des attentes, une phrase trop sèche l’inquiète. Relisez-le en vous mettant à sa place.

Retirez du texte le nom, le téléphone et la situation financière des visiteurs avant de le passer dans l’outil, puis remettez dans le compte rendu final ce que le vendeur doit savoir. La méthode générale, à partir de notes, est dans le guide sur le compte rendu de réunion à partir de notes.

Les données des clients

Un dossier d’acquéreur ou de locataire contient des revenus, des avis d’imposition, une pièce d’identité. Ces documents n’entrent pas dans un assistant grand public. Avant d’utiliser un outil sur des données de clients, vérifiez l’offre, le contrat et la conservation, en suivant le guide données personnelles et IA en entreprise. Pour choisir l’abonnement de l’agence, le comparatif ChatGPT, Copilot, Claude ou Mistral donne les critères.

Ce que ce guide ne règle pas

Il ne vaut pas un contrôle juridique de vos mandats ni de vos annonces. En cas de doute sur une mention ou sur une photo, demandez à votre fédération professionnelle ou à un avocat avant la mise en ligne.

Questions fréquentes

Peut-on utiliser ChatGPT pour rédiger une annonce immobilière ?

Oui pour le texte descriptif, à partir de la fiche du bien et en interdisant à l’outil d’ajouter des caractéristiques. Les mentions obligatoires (prix, honoraires, DPE, Géorisques, copropriété) restent dans un gabarit fixe rempli depuis le dossier. Relisez chaque adjectif contre ce que vous avez constaté.

Le home staging virtuel est-il autorisé ?

Oui, à condition de ne pas tromper l’acheteur. Le gouvernement a rappelé en juillet 2026 que le code de la consommation sanctionne les embellissements qui faussent des informations importantes sur le bien. Signalez chaque image meublée virtuellement, publiez la photo réelle à côté et ne modifiez ni les défauts, ni les volumes, ni l’extérieur.

Faut-il signaler une photo modifiée par IA dans une annonce ?

Pour une photo meublée ou transformée, oui. Selon la réponse du gouvernement publiée le 14 juillet 2026, le règlement européen sur l’IA impose un marquage visible des images manipulées constituant un hypertrucage, à compter du 2 août 2026, et du 2 décembre 2026 pour les systèmes déjà sur le marché. Les simples corrections de lumière ne posent pas la même question.

Quelles mentions sont obligatoires dans une annonce immobilière de vente ?

Le prix honoraires inclus et exclus, qui paie les honoraires et leur montant TTC en pourcentage, les classes énergie et climat avec l’estimation des dépenses annuelles, la mention Géorisques, les informations de copropriété s’il y a lieu, et le SIREN de l’agence. Les textes sont l’arrêté du 10 janvier 2017 et la loi Hoguet.

L’IA peut-elle trier les candidats à une location ?

C’est à éviter. Une sélection automatisée qui s’appuie, même indirectement, sur un critère interdit par la loi comme l’âge, l’origine ou la situation de famille est discriminatoire, ce que le gouvernement a rappelé en juillet 2026. Le dossier de candidature contient de plus des données sensibles qui n’ont rien à faire dans un assistant grand public.

Sources consultées le 22 octobre 2026 : Légifrance, arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (articles 3 et 4) ; Légifrance, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 6-1 ; Service-public.gouv.fr, « Que doit indiquer l’annonce d’une vente immobilière ? » (F32061) ; Assemblée nationale, question écrite n° 13930, « Encadrer et contrôler l’usage de l’intelligence artificielle dans l’immobilier », réponse publiée au JO le 14 juillet 2026 ; Légifrance, code de la consommation, article L132-2.